부동산 정보를 보다 보면 같은 아파트가 "84㎡"로도, "34평형"으로도 불립니다. 계약서에는 또 다른 숫자가 적혀 있습니다. 면적 용어를 정확히 이해하지 못하면 분양 광고의 착시에 속거나, 실거래가를 비교할 때 엉뚱한 물건과 비교하게 됩니다.
면적 용어 4가지, 이것만 알면 됩니다
| 용어 | 포함 범위 | 쓰이는 곳 |
|---|---|---|
| 전용면적 | 현관 안쪽, 우리 가족만 쓰는 공간 (방·거실·주방·욕실) | 등기부, 실거래가 신고, 세금 기준 |
| 주거공용면적 | 계단, 복도, 엘리베이터 등 같은 동 입주민 공유 공간 | 공급면적 계산에 포함 |
| 공급면적 | 전용면적 + 주거공용면적 | 아파트 분양 표기, "OO평형" |
| 계약면적 | 공급면적 + 기타공용면적 (관리사무소, 커뮤니티, 지하주차장 등) | 오피스텔 분양 표기 |
여기에 하나 더, 서비스면적이 있습니다. 발코니처럼 어느 면적에도 포함되지 않고 "덤"으로 제공되는 공간입니다. 발코니 확장을 하면 이 서비스면적이 실사용 공간으로 바뀌기 때문에, 같은 전용 84㎡라도 확장 여부에 따라 체감 면적이 크게 달라집니다.
왜 아파트는 84㎡를 '34평'이라고 부를까
평수 환산 공식은 간단합니다.
평 = ㎡ × 0.3025 (1평 = 3.3058㎡)
전용 84㎡를 환산하면 25.4평인데 왜 34평형일까요? 평형 표기는 공급면적 기준이기 때문입니다. 전용 84㎡ 아파트의 공급면적은 보통 108115㎡ 수준이고, 이를 평으로 바꾸면 3335평이 됩니다.
자주 쓰는 면적대의 환산표입니다.
| 전용면적 | 통상 공급면적 | 시장 호칭 | 별칭 |
|---|---|---|---|
| 59㎡ | 78~85㎡ | 24~25평형 | 소형 국민평형 |
| 74㎡ | 95~100㎡ | 29~30평형 | 준국평 |
| 84㎡ | 108~115㎡ | 33~35평형 | 국민평형(국평) |
| 101㎡ | 130~137㎡ | 39~41평형 | 중대형 |
| 114㎡ | 145~152㎡ | 44~46평형 | 대형 |
국토교통부 실거래가 데이터와 APT PRO의 실거래 분석은 모두 전용면적 기준으로 표기됩니다. 공인중개사 광고의 "평형"과 비교할 때 이 차이를 꼭 기억하세요.
전용률 — 아파트와 오피스텔 비교의 핵심
전용률은 분양 표기 면적 중 전용면적이 차지하는 비율입니다.
전용률(%) = 전용면적 ÷ 분양 표기 면적 × 100
- 아파트: 공급면적 기준 표기 → 전용률 통상 70~80%
- 오피스텔: 계약면적 기준 표기 → 전용률 통상 50~60%
즉 "분양면적 84㎡ 오피스텔"의 실제 전용면적은 45~50㎡ 수준으로, "전용 84㎡ 아파트"의 절반 정도입니다. 표기 기준 자체가 다르기 때문에 아파트와 오피스텔의 면적은 반드시 전용면적으로 통일해 비교해야 합니다.
실전에서 면적 확인하는 법
- 등기부등본 또는 건축물대장: 전용면적의 공식 기준. 계약 전 반드시 확인합니다.
- 입주자모집공고문: 주택형별 전용·공용·계약면적과 서비스면적이 모두 표로 공개됩니다.
- 실거래가 조회: 국토부 신고 데이터는 전용면적 기준이므로, 같은 단지라도 59·74·84㎡ 타입별로 가격을 나눠 봐야 정확합니다.
면적으로 인한 흔한 실수 3가지
- 오피스텔 분양면적을 아파트 공급면적과 같은 기준으로 착각해 실평수를 과대평가
- "확장형 34평"과 "비확장 34평"의 체감 면적 차이를 고려하지 않은 매물 비교
- 전용 85㎡ 초과 여부에 따라 달라지는 세금(농어촌특별세, 부가가치세)과 청약 제도를 놓침 — 국민평형의 기준선이 85㎡인 이유입니다
정리
- 세금·실거래가·등기는 전용면적, 아파트 분양 광고는 공급면적, 오피스텔 분양 광고는 계약면적.
- 평수 감각이 필요하면 ㎡ × 0.3025로 환산하되, 어떤 면적 기준인지부터 확인.
- 서로 다른 상품(아파트 vs 오피스텔)은 전용면적 + 전용률로 비교.
관심 단지의 타입별 실거래 가격이 궁금하다면 APT PRO 실거래 분석에서 전용면적별로 나눠 확인해 보세요.