LTV와 DSR 중 무엇이 내 한도를 결정하나요?

둘 다 충족해야 하며, 두 기준으로 계산한 한도 중 더 작은 금액이 실제 한도가 됩니다. 고가 주택일수록 LTV가, 소득이 낮을수록 DSR이 병목이 되는 경우가 많습니다.

스트레스 DSR이 뭔가요?

금리가 오를 가능성을 미리 반영해, 실제 대출 금리에 가산금리(스트레스 금리)를 더한 금리로 DSR을 계산하는 제도입니다. 실제 이자는 그대로지만 규제상 한도 계산이 빡빡해져 대출 가능 금액이 줄어드는 효과가 있습니다. 변동금리일수록 가산 폭이 커서 고정금리가 한도 면에서 유리합니다.

DSR에 전세대출도 포함되나요?

전세자금대출은 원칙적으로 차주 단위 DSR 산정에서 제외되어 왔지만, 규제는 수시로 조정됩니다. 신용대출·카드론·자동차 할부 등은 DSR에 포함되므로, 주담대 실행 전에 기타 부채를 정리하면 한도가 늘어납니다.

규제지역은 LTV가 어떻게 다른가요?

규제지역(투기과열지구·조정대상지역)에서는 무주택자 기준 LTV가 통상 50% 수준으로 제한되고, 다주택자는 주담대가 사실상 막히는 경우가 많습니다. 규제지역 지정 현황과 한도 규제는 대책 발표에 따라 자주 바뀌므로 대출 신청 시점 기준으로 은행에 확인해야 합니다.

LTV·DSR·DTI 한 번에 정리 — 내 대출 한도가 결정되는 원리

"연봉 6천만 원인데 얼마까지 빌릴 수 있나요?"라는 질문에 답하려면 세 개의 알파벳 규제를 이해해야 합니다. LTV는 집값 기준, DTI·DSR은 소득 기준의 한도 규제이며, 은행은 이 중 가장 낮은 한도를 적용합니다.

세 규제 한눈에 비교

구분	정식 명칭	계산 기준	한 줄 정의
LTV	담보인정비율	집값	집값의 몇 %까지 빌릴 수 있나
DTI	총부채상환비율	연소득	주담대 원리금 + 기타 대출 이자가 소득의 몇 %인가
DSR	총부채원리금상환비율	연소득	모든 대출의 원리금이 소득의 몇 %인가

DSR은 DTI와 달리 신용대출·자동차 할부·카드론까지 원금 상환분을 포함해 계산하므로 훨씬 엄격합니다. 현재 가계대출 규제의 중심축은 DSR입니다.

LTV — 집값 기준 상한선

대출 한도 = 주택 가치(KB시세·감정가 등) × LTV 비율

비규제지역 무주택자: 통상 70%
규제지역 무주택자: 통상 50%
생애최초 구입자: 지역 무관 최대 80% 우대 (한도 상한 별도)

예시: 시세 6억 원 아파트, 비규제지역, 무주택자 → 6억 × 70% = 최대 4.2억 원

단, 방 개수에 따른 소액임차보증금 차감(방공제)이나 은행별 내규에 따라 실제 한도는 이보다 줄어들 수 있습니다. 또한 수도권 고가 주택에 대한 대출 총액 상한 등 별도 규제가 시행 중일 수 있으므로 신청 시점 기준 확인이 필요합니다.

DSR — 소득 기준 상한선

DSR = (모든 대출의 연간 원리금 상환액) ÷ 연소득 × 100

은행권은 차주 단위 DSR 40%(제2금융권 50%)가 기본입니다.

예시: 연소득 6,000만 원, 기존 대출 없음, 30년 만기 원리금균등, 금리 4% 가정

연간 상환 가능액: 6,000만 × 40% = 2,400만 원 (월 200만 원)
30년·4% 기준 월 200만 원으로 감당 가능한 대출 원금 ≈ 약 4.2억 원

여기에 기존 신용대출 월 상환액이 50만 원 있다면, 주담대에 쓸 수 있는 여력은 월 150만 원으로 줄어 한도는 약 3.1억 원까지 감소합니다. 기타 부채 정리가 한도 확보의 지름길인 이유입니다.

스트레스 DSR의 영향

스트레스 DSR은 실제 금리에 가산금리를 얹어 DSR을 계산하는 제도로, 단계적으로 확대 시행되어 왔습니다. 금리 4%에 스트레스 금리 1.5%p가 가산되면 5.5% 기준으로 한도를 계산하므로, 같은 소득이라도 대출 가능액이 수천만 원 단위로 줄어듭니다. 가산 폭은 변동금리 > 혼합형 > 주기형(고정성 강함) 순으로 크기 때문에, 한도가 아쉽다면 고정금리 계열 상품이 유리합니다.

실제 한도는 "둘 중 작은 값"

시세 6억 원 비규제지역 아파트, 연소득 6,000만 원 무주택자의 예로 종합하면:

기준	계산	한도
LTV 70%	6억 × 70%	4.2억 원
DSR 40% (스트레스 반영 금리 5.5%, 30년)	월 200만 원 상환 여력	약 3.5억 원
최종 한도	둘 중 작은 값	약 3.5억 원

집값이 오를수록 LTV가, 소득이 낮거나 금리가 높을수록 DSR이 병목이 됩니다.

대출 전 체크리스트

무주택·1주택 여부와 대상 지역의 규제 여부 확인 (LTV 결정)
신용대출·할부·마이너스통장 등 기타 부채 현황 정리 (DSR 여력 확보)
소득 증빙 방식 확인 — 증빙소득(근로·사업)이 원칙, 프리랜서는 신고소득 관리가 중요
고정 vs 변동금리: 스트레스 DSR 가산 폭 차이로 한도 자체가 달라짐
중도상환수수료, 우대금리 조건(급여이체·카드실적) 비교
디딤돌·보금자리론·신생아 특례 등 정책대출 자격 여부 우선 확인 — 시중은행보다 금리·한도 조건이 유리한 경우가 많습니다

원하는 대출 금액과 금리로 월 상환액이 얼마나 되는지는 APT PRO 대출 계산기에서 바로 확인할 수 있습니다.

대출 규제(LTV·DSR 비율, 규제지역, 총액 한도 등)는 정부 대책에 따라 수시로 변경됩니다. 본 가이드는 규제의 "구조"를 이해하기 위한 자료이며, 실행 시점의 정확한 한도는 반드시 취급 은행 심사 기준으로 확인하세요.