민영주택 청약에서 당락을 가르는 것이 바로 청약 가점입니다. 가점제는 총 84점 만점으로, 세 가지 항목의 합으로 결정됩니다. 구조는 단순하지만 산정 기준을 잘못 이해해 부적격 취소를 당하는 사례가 매년 반복됩니다. 이 가이드에서 세 항목을 정확히 계산하는 방법과 전략을 정리합니다.

가점 구조 한눈에 보기

1. 무주택기간 (최대 32점)

가장 실수가 잦은 항목입니다. 핵심 규칙은 다음과 같습니다.

• 기산점: 만 30세가 되는 날. 단, 30세 이전에 혼인했다면 혼인신고일부터.
• 유주택 이력이 있는 경우: 주택을 처분해 무주택자가 된 날부터 다시 계산.
• 세대 전원 기준: 본인뿐 아니라 세대원 전원(배우자 분리세대 포함)이 무주택이어야 무주택기간이 인정됩니다.

주의할 점: 소형·저가주택(전용 60㎡ 이하이면서 공시가격 수도권 1억 6천만 원, 지방 1억 원 이하) 1채는 민영주택 일반공급 가점 산정 시 무주택으로 간주되는 특례가 있습니다. 분양권·입주권도 주택 수에 포함된다는 점(2018년 이후 취득분)도 놓치기 쉽습니다.

2. 부양가족 수 (최대 35점)

배점이 가장 크고, 1명 차이가 5점을 좌우하므로 가장 강력한 항목입니다.

• 기본: 부양가족이 0명이어도 본인 몫으로 5점.
• 배우자: 분리세대여도 부양가족에 포함.
• 직계비속(자녀): 미혼 자녀만 포함. 만 30세 이상 미혼 자녀는 1년 이상 동일 등본에 등재된 경우만 인정.
• 직계존속(부모·조부모): 신청자가 세대주이고, 3년 이상 계속 같은 등본에 등재된 경우만 인정. 직계존속이 주택을 소유하고 있으면 부양가족에서 제외됩니다.

3. 청약통장 가입기간 (최대 17점)

가장 단순한 항목입니다. 통장 가입일부터 입주자모집공고일까지의 기간으로 계산하며, 납입 중단 이력이 있어도 가입기간 자체는 유지됩니다.

미성년자 시절 가입분은 인정 기간에 상한이 있으므로(기존 2년에서 확대된 5년), 자녀 통장은 일찍 만들어 둘수록 유리합니다.

내 점수로 어디까지 노려볼 수 있을까

당첨 커트라인은 단지·면적별로 천차만별이지만, 대략적인 감각은 다음과 같습니다.

• 60점대 후반 이상: 서울 인기 단지 국민평형도 노려볼 수 있는 상위권.
• 50~60점대: 수도권 주요 단지에서 경쟁 가능한 구간.
• 40점대 이하: 가점제보다는 추첨제 물량·특별공급(신혼부부, 생애최초, 신생아 등) 공략이 현실적입니다.

실제 커트라인은 청약홈에서 단지별 당첨 가점 현황으로 공개되므로, 관심 지역의 최근 당첨선을 확인하고 전략을 세우는 것이 정확합니다. APT PRO의 청약 일정에서 진행 중인 공고를 확인할 수 있습니다.

부적격을 피하는 마지막 점검

1. 세대원 전원의 주택·분양권 보유 여부를 등본 기준으로 확인했는가?
2. 직계존속 부양가족은 세대주 + 3년 등재 요건을 채웠는가?
3. 무주택기간 기산점(만 30세 vs 혼인신고일)을 올바르게 적용했는가?
4. 모집공고일 기준으로 계산했는가? (신청일 기준이 아닙니다)

본 가이드는 주택공급에 관한 규칙을 바탕으로 한 일반 정보입니다. 특별공급 요건과 지역별 세부 기준은 각 입주자모집공고문이 최종 기준이므로 신청 전 반드시 공고문 원문을 확인하세요.