전세 계약은 수억 원의 보증금을 등기도 없이 임대인에게 맡기는 구조입니다. 그만큼 사기의 표적이 되기 쉽고, 한 번 사고가 나면 회복에 수년이 걸립니다. 다행히 대부분의 전세사기는 정해진 패턴이 있어, 아래 체크리스트대로 확인하면 위험을 크게 줄일 수 있습니다.
전세사기 대표 유형 5가지
| 유형 | 수법 | 핵심 방어 |
|---|---|---|
| 깡통전세 | 매매가에 육박하는 보증금으로 계약 후 집값 하락·경매 | 전세가율 80% 이하 물건만 |
| 무자본 갭투자 | 수백 채를 보증금으로 돌려막다 파산 (빌라왕형) | 임대인 보유 주택·체납 확인 |
| 신탁 사기 | 신탁된 집을 위탁자가 무단 임대 | 등기부 갑구 신탁 여부 + 신탁원부 |
| 이중계약 | 같은 집을 여러 명과 계약, 보증금 편취 | 소유자 본인 대면, 계좌 명의 확인 |
| 근저당 직전 계약 | 잔금일에 맞춰 대출 실행해 선순위 선점 | 잔금 직전 등기부 재확인 + 특약 |
1단계: 계약 전 — 물건과 임대인 검증
시세와 전세가율 확인
- 매매 실거래가 확인: 호가가 아닌 국토교통부 신고 실거래가 기준으로 시세를 파악합니다. APT PRO 실거래 분석에서 단지별 매매·전세 실거래를 함께 확인할 수 있습니다.
- 전세가율 계산: 보증금 ÷ 매매 시세가 80%를 넘으면 계약을 재고하세요. 신축 빌라처럼 매매 사례가 없는 물건은 시세 검증 자체가 어려우므로 특히 위험합니다.
등기부등본 확인
- 갑구: 소유자 일치, 압류·가압류·가등기·신탁 여부
- 을구: 근저당 채권최고액 + 선순위 보증금 + 내 보증금 ≤ 시세의 70~80%
자세한 읽는 법은 등기부등본 보는 법을 참고하세요.
임대인 검증
- 신분증과 등기부 소유자 대조 (대리인이면 위임장 + 인감증명서)
- 국세·지방세 납세증명서 요구 (체납 세금은 내 보증금보다 우선 변제될 수 있음)
- 임대사업자라면 렌트홈(임대등록시스템)에서 등록·보증보험 가입 의무 확인
중개사 검증
- 국가공간정보포털·브이월드에서 중개사무소 정상 등록 여부 확인
- 공제증서(1억~2억 원) 확인 — 단, 공제는 중개사 과실이 있을 때만 적용되는 보조 수단입니다
2단계: 계약 당일 — 특약이 나를 지킨다
계약서 작성 직전에 등기부를 다시 열람하고, 다음 특약을 명시하세요.
- "임대인은 잔금일 다음 날까지 근저당권 등 새로운 권리를 설정하지 않으며, 위반 시 계약은 무효로 하고 보증금을 즉시 반환한다."
- "임차인의 전세보증금반환보증 가입이 불가한 경우 계약을 해제하고 계약금을 반환한다."
- "임대인의 국세·지방세 체납이 확인될 경우 계약을 해제할 수 있다."
- (신축 빌라 등) "현 시세 확인이 어려운 경우 감정가의 OO% 이내로 보증금을 조정한다."
보증금은 반드시 등기부상 소유자 명의 계좌로 이체합니다. 중개사나 제3자 계좌 요구는 거절하세요.
3단계: 잔금·입주 — 대항력과 우선변제권 확보
- 잔금 지급 직전 등기부 최종 열람 (당일 새 등기 여부)
- 이사 당일 전입신고 + 확정일자 동시 처리 (주민센터 또는 정부24·인터넷등기소)
- 전세보증금반환보증 가입 (HUG·HF·SGI) — 보증료 수십만 원이 수억 원을 지킵니다
- 임대차 신고 (보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 시 의무)
전입신고와 점유를 유지해야 대항력이 지속됩니다. 계약 기간 중 잠시라도 전출하면 순위가 깨질 수 있으니 주의하세요.
사고가 났다면
- 임차권등기명령 신청: 보증금을 못 받고 이사해야 할 때 대항력·우선변제권을 유지하는 장치입니다.
- 전세사기피해자 지원: 전세사기특별법에 따른 피해자 결정을 받으면 경매 유예, 우선매수권, 저리 대출 등의 지원을 받을 수 있습니다. 국토교통부 전세사기피해지원단 및 지자체 전세피해지원센터에 문의하세요.
- 보증보험 가입자: 보증사고 요건 충족 시 HUG 등에 이행 청구를 진행합니다.
한 줄 요약
실거래가로 시세 검증 → 등기부 3회 확인 → 특약 명시 → 당일 전입신고+확정일자 → 보증보험 가입. 이 다섯 가지만 지켜도 대부분의 전세사기를 피할 수 있습니다.
본 가이드는 일반 정보 제공 목적이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 분쟁·피해 사안은 대한법률구조공단(132), 주택도시보증공사(HUG), 전세피해지원센터 등 전문 기관과 상담하시기 바랍니다.