부동산 계약에서 등기부등본(정식 명칭: 등기사항전부증명서)은 그 집의 신분증이자 채무 성적표입니다. 전세사기 피해 사례의 상당수는 등기부만 제대로 읽었어도 피할 수 있었던 경우입니다. 이 가이드 하나로 표제부·갑구·을구를 읽고 위험 신호를 골라내는 방법을 익혀보세요.

등기부의 3단 구조

표제부 — 물건 확인

표제부에서는 주소·동·호수·전용면적이 계약서 및 실제 물건과 일치하는지 확인합니다. 아파트 같은 집합건물은 "1동의 건물의 표시"와 "전유부분의 건물의 표시"로 나뉘며, 대지권 비율도 여기에 표시됩니다.

갑구 — 소유권과 소유권 분쟁

갑구에서 확인할 것은 두 가지입니다.

1. 현재 소유자: 마지막 순위의 소유권 이전 등기 명의인이 계약 상대방(임대인·매도인)과 동일인인지 신분증으로 대조합니다. 대리인이 나왔다면 위임장과 인감증명서를 확인합니다.
2. 위험 등기 여부: 다음 단어가 보이면 일단 멈추세요.

신탁 등기는 특히 주의해야 합니다. 등기부상 소유자가 신탁회사라면, 집주인 행세를 하는 위탁자와의 계약은 무효가 될 수 있습니다. 반드시 신탁원부를 발급받아 임대차 계약 권한이 누구에게 있는지 확인해야 합니다.

을구 — 빚의 규모 읽기

을구의 핵심은 근저당권입니다.

• 채권최고액: 은행이 실제 대출액의 110~130%로 설정하는 담보 한도. 실제 빚은 이보다 적을 수 있지만, 보수적으로는 채권최고액 전체를 빚으로 간주하고 계산합니다.
• 전세권, 주택임차권: 다른 임차인의 보증금이 등기되어 있는지 확인합니다. 특히 "주택임차권" 등기는 이전 세입자가 보증금을 못 받고 나갔다는 강력한 경고 신호입니다.

전세 계약이라면: 안전한 보증금 계산

경매로 넘어가는 최악의 상황을 가정하고 계산합니다.

(채권최고액 + 선순위 보증금 + 내 보증금) ÷ 집의 시세 ≤ 70~80%

시세는 호가가 아니라 실거래가로 확인해야 합니다. APT PRO 실거래 분석에서 해당 단지의 최근 매매 실거래가를 확인하고, 같은 단지·같은 면적의 전세 실거래와 비교해 전세가율이 지나치게 높지 않은지 점검하세요. 전세가율이 80%를 넘는 물건은 "깡통전세" 위험군입니다.

실전 체크리스트 — 시점별 3회 확인

① 계약 전 (물건 탐색 단계)

• 인터넷등기소에서 직접 열람 (중개사가 준 출력본만 믿지 않기)
• 표제부 면적·호수가 광고 내용과 일치하는지
• 갑구 소유자와 임대인/매도인 일치 여부
• 을구 채권최고액 합계 계산

② 계약서 작성 직전

• 발급 시각 기준 최신 등기부 재열람
• 새로 추가된 등기(근저당·가압류)가 없는지
• 특약 작성: "잔금일까지 현재 등기 상태 유지, 위반 시 계약 해제 및 배액 배상" 등

③ 잔금·이사 당일

• 잔금 지급 직전 등기부 최종 확인
• (전세) 전입신고 + 확정일자를 당일 처리
• (매매) 소유권이전등기 접수 확인

등기부의 한계도 알아두세요

등기부에는 나오지 않는 위험도 있습니다. 임대인의 국세·지방세 체납(당해세는 보증금보다 우선 변제), 다른 임차인의 확정일자 현황 등이 대표적입니다. 전세 계약이라면 임대인에게 국세완납증명서·지방세완납증명서를 요구하고, 계약 후에는 임대차 정보제공 요청으로 선순위 보증금을 확인할 수 있습니다. 자세한 내용은 전세사기 예방 체크리스트에서 다룹니다.

본 가이드는 일반적인 정보 제공 목적으로 작성되었습니다. 권리관계가 복잡한 물건은 계약 전 법무사·변호사 등 전문가의 검토를 받는 것이 안전합니다.